市场调研价格分析报告多篇

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楼盘市场价格调研报告一

一、xx房地产市场发展现状

优越的地理环境，浓厚的商业氛围，旧城历史景观和独特滨江景观特色是xx房地产业的发展的主要特质。从2000年起至今，xx商品房价格一直呈现稳步上涨的态势，xx已成为武汉高档房产的主要聚集区域，同时，也成为优势地产竟相博弈之地。总体而言，xx房地产无论从产品定位还是创新程度，都趋向于中高端。

xx年以后，随着大量外埠资本注资xx，该区域房地产格局呈现出新变化。一方面，房产的整合概念不断增强，如永清片区的新天地项目，集合住宅、酒店、写字楼、商铺等不同商业业态于一体。房地产开发不再以某类物业为主，而是深化为产业概念，地产对城市的影响力进一步增强。

另一方面，顶级项目拉动了高端消费力量。长期以来，武汉的房产高端消费都受到了产品的极大制约，项目品质的均等性使xx的房地产业不能满足细分市场的要求。这一局面被打破，xx滨江地产及商业地产呈现出积极的发展态势。xx房地产进入了历年来最火爆的一年。

目前，xx房地产呈现出住宅、商业并进的格局，物业形态上以高层为主，投资型物业不断涌现。在国家宏观调控措施的影响之下，房地产项目的消化速度虽然有所放缓，但价格仍然稳步上升。

二、xx商品住宅发展特征

产品特征：xx中心区域住宅以高层住房、高档公寓为主;城郊结合部以多层、小高层、连排别墅为主。

价格特征：xx城区商品住宅总体价格水平在6500元/平方米左右，均价在 6500元/平方米以下的物业主要集中于后湖、金银湖,、二七片及古田区域。

供求特征：全市商品房销售项目中，xx区域占据了39.54%，xx区域楼盘供求基本平衡。

消费者特征：包括公务员、商人、公司职员、企业老总、外来人员等。

产品定位：中高端产品为主，中低档楼盘放量偏少(多集中在后湖、金银湖)。

文化诉求特征：浓厚的商业、娱乐等都市文化特征。

三、xx商品住宅供给和销售基本分析

(1) 商品住宅价格与销量分析

xx区域凭借得天独厚的地理位置、丰富的土地资源以及优美的自然环境等优势在过去的时间内，房地产开发量居武汉市前列，同其它区域相比，其价格一直呈现出上升状态，xx住宅均价达到5894.43元/平方米，与去年同期相比，价格增长了39.57%。另一方面，受国家宏观调控政策影响，在进入xx年以后，商品住宅的销量出现一定程度的下降，xx住宅销量为8950套，与去年同期相比，减少了51.32%。

从上表可以看出，xx区的住宅物业平均价格同整个武汉市的总体住宅物业平均价格的涨落步调还是相一致的，而且上涨的幅度十分平稳。从整个区域市场来看，高档楼盘主要集中在xx中心城区，中档楼盘主要聚集在东西湖、后湖和古田区域。

xx中心区作为武汉市的一个开发热点，住宅开发力度较大，目前区域可售楼盘套数在45000套左右。从市场接受情况来看也是比较理想的，相信随着该区经济不断的纵身发展，房地产业会在其中充当越来越重要的角色。

同时，该区域交通日益通畅，市政配套逐步成熟，东西湖、后湖、古田区域的绿化、美化和环境综合整治工作取得积极成果，这些都将为这一带的房价带来一定的升值空间。

(2) xx商品住宅市场供求关系

1、2022年(1—6月份)xx商品住房市场总容量约为45000套，1—6月总供给13299套，市场总销量为8950套，总体供销比为1.49：1。

2、拆迁购房与投资性购房比例的降低导致住宅销量减少

为避免因房屋拆迁量过大而导致被动需求的过度增长和市场价格波动，武汉市在xx年以来对拆迁规模进行了压缩。全市旧城改造拆迁面积为16万平方米，同比下降28.94%。

同时，国家出台的政策促使投资购房的成本和风险不断加大，也直接导致了购房需求的减少。据亿房网今年(1-6月份)的网络调查数据和对90多个楼盘的调研数据显示，已拥有一套住房，进行第二次或多次购买行为的家庭占到47.52%，其中，包含了改善居住条件和投资购房等动因。由于这种动因并不属于迫切性需求，因而受外部环境的影响较大，成为住房市场中可伸缩性的需求。

xx作为房产投资的主要区域，投资类楼盘销售的放缓使其住宅整体销量有所减少。

3、购房者对xx中心城区的住宅偏好度高

亿房研究中心的xx年最新调研数据显示，潜在消费者对购买住房的区域偏好主要集中于xx中心城区。但受到该区域高房价的影响，使得一部分在该区域工作及希望在该区域置业的人群不得不在别的片区寻求替代品。

4、主要销售的住房产品价格集中在5000-7000元/平方米

如下图所示：5000—7000元/平方米价格层次的商品住房销量占到总销量的 65%以上，7000元/平方米以上产品的销量逐步上升。

5、今年1-6月份主要销售的住房产品户型集中在90-120平方米

xx的户型供销比例统计结果显示，90平方米以下户型供小于销，140平方米以上户型供大于销，90-140平方米户型供销比较平衡。其中，90平方米以下户型的上市量占到xx总上市量的20.52%，90平方米以下户型的销售量占到xx总销量的27.83%。90平方米以下户型的上市和销售情况受政策的影响程度日益显现，从今年1-6月份的情况来说，xx90平方米以下户型的上市量较大，占到全市同等户型上市量的40.17%，90平方米以下户型的销量则占到全市同等户型销量的45.43%。

四、xx各区域住宅市场发展概况

xx区目前由xx中心区、xx片区、二七、xx片区和xx区四个区域组成，根据其房地产发展特点，下文将按不同片区对其住宅发展特征进行分析：

(一)xx中心区

上半年xx中心区成交均价为6875.42元/平方米，较去年同期上涨2152.88元/平方米，涨幅为45.59%。其中商品住宅共成交3235套，较去年减少4630套，降幅为58.87%。

从上半年xx中心区成交价格来看，1至5月呈递增趋势，5月达到价格高峰，为7286.34元/平方米，随后6月价格出现小幅回落，但每平方米价格仍稳定7200元以上。相比价格来说，成交方面较去年严重萎缩，总体成交量还未达到去年同期水平的一半。

出现这样的情况，主要由两方面因素造成，首先xx中心区商品房供应量趋于下降，与去年同期相比，新房供应量减少3成之多，制约了购房者消费;当然，更重要的原因在于上半年武汉楼市的整体低迷和观望。尤其在中心城区，房价涨幅过快，甚至超过中高收入购房者的支付能力 ……此处隐藏6233个字……格的改革。根据建立新型农村合作医疗制度的要求，完善与农村新型合作医疗相配套的医药价格管理制度，建立适应农民承受能力的农村医药价格管理体系，为农民提供安全、廉价的基本医疗服务。

三、加强农村价格监管。

一是要打击涉农价格（收费）违规违法行为，重点加强对与农业生产密切相关的农副产品收购价格和农业

生产资料价格的监管，抓好与农民生活密切相关的教育、医疗等公益服务性收费管理，遏制各种乱涨价、乱收费以及价格欺诈、价格垄断行为，维护市场价格秩序。二是要创新价格监管方式，变单一物价队伍检查为多方联合检查，提高检查威力，切实加大农村价格（收费）的监督检查力度。三是要加强价格举报工作，建立价格举报工作目标管理机制，完善价格举报处置体系。四是要着力建立农村价格监督网络，使价格监管职能向农村延伸，政府要落实农村价格监督网络的经费，保障其正常运转；聘请乡村价格监督员，落实其政治和经济待遇，充分调动他们的工作积极性。五是要加强对涉农垄断行业的价格监管，强化成本约束，促进公平竞争，加大价格执法力度，以保护农民的合法权益。

针对液化气价格波动幅度过大且一直居高不下的问题，根据国家、省发改委、市物价局《关于立即开展液化气价格检查切实稳定液化气价格文件的通知》和**市政府办公室《关于加强瓶装石油液化气市场管理的通知》吉府办字(xx)231号文件要求，去年年底以来，**市**区物价部门为稳定市场价格，开展了一系列加强对瓶装液化气市场价格监督检查工作，取得了较好的社会效果;

一、采取有力措施，切实维护瓶装液化气市场价格稳定。

1、加强液化气价格监测，引导市场价格合理回落。定时、定点、专人对液化气等重点商品出厂价格、销售价格监测工作，根据监测情况分析异动成因，判断价格趋势，采取相关措施。

2、密切配合，联合监管。开展对瓶装液化气供应及价格情况的专项检查，重点检查经营者是否存在哄抬价格、短斤缺两、变相提高价格、明码标价不规范等价格违法行为。在发现企业在明码标价等问题上存在不规范行为后，立即责令其限期整改，统一了瓶装液化气经销明码标价公示牌内容。经过整顿，各瓶装液化气供应点均已做好明码标价和收费公示工作。

3、将检查与宣传、教育相结合，检查与帮助整改相结合，加大对价格市场秩序的整顿和规范力度。针对违规经营者，区物价局采取提醒、告诫、限期整改、规劝警示等方式方法，督促和引导其加强价格自律，加强内部管理，降低经营成本。

4、切实做好宣传工作，坚持正确舆论导向。利用广播、电视、报纸等新闻媒体及时发布、公示价格动态、信息、政策，提供市场走势预测，让群众了解能源市场供求变化，及时消除部分消费者恐慌心理，稳定群众消费心理，确保人民生活安定和价格稳定。

5、通过市、区物价部门多方努力，中心城区瓶装液化气价格(13.5公斤/瓶)，从最高价的118元/瓶装降至78元/瓶。春节前后中心城区液化气销售价格处全省设区市中下水平，并低于新余、宜春、赣州，监管工作取得阶段性成效。

二、存在问题

1、目前，**市中心城区瓶装液化气价格居全省设区市最高。联合体吉丰站、长岗路经销点自提价为78元/瓶，新深港河东自提为70元/瓶，滨江配气公司送到家82元/瓶。因此又引起市民不满，领导关注。当前，国际原油价由147元/桶迭至40多元一桶，欧佩克3月19日价为44.71元/桶，液化气作为副产品也由去年最高7000多元/吨跌至3000多元/吨。3月19日全省设区市中心城区液化气平均价格为69.28元/瓶(13.5公斤)，最低为55元/瓶。以九江炼油厂3月13日液化气出厂价为例，出厂每吨3480元，加充装费28元吨，运费450-500元/吨，按每瓶135.公斤充装可装74瓶，每瓶成本54元，若按全省平均价格销售(69.28元瓶)，应有可观的利润空间。

2、中心城区瓶装液化气经销形成垄断经营态势。城区经过有关部门批准注册经营液化气的公司，气站有8家，实际经营的只有2家，一是新深港，二是以吉丰气站为首(俗称联合体)的7家气站。城区最好时期每天充装400余瓶，新深入港100多瓶，联合体200-300多瓶。个体经营气站没有正规的进货渠道，大都是二道三道贩子手中进货，进行现金交易，没有进货发票，更没有建立进销货台帐，内部管理混乱。

3、城区液化气经销点，大多数没有经过有关部门审批，送气员的注册培训，基本上处于混乱状态并存在严重的安全隐患，在不同程度上给有关部门监管带来困难。

4、经销商普遍反映税负过重，质监部门收取的检测费过高，经营企业难以承担。

三、下一步工作建议：

1、打破垄断，引入市场竞争。必须严格按照市政府办公室《关于加强瓶装石油液化气市场管理的通知》的精神，，坚持“政府引导、合理设置、市场调节、服务便民”的原则，积极引导具备条件的液化气经营企业，使中心城区液化气经销商不少于3家，允许其跨区经销经营，合理在城区设立规范的经销网点，形成公平有序的市场竞争局面，打破垄断，把城区液化气价格降至在合理空间，以保持价格稳定。

2、降低收费标准，减少企业经营成本。石油液化气属于特殊商品，又牵涉国际民生，其价格的波动，群众关心、领导关注。因此，相关部门应以大局为重，站在“三保一弘扬”的高度，履行各自职责，着力加强对经营瓶装液化气行业的管理，另一方面帮助企业加强管理给予一定的政策扶持，特别是有收费项目的单位，能减的减一点，能免的免一点，尽可能减轻企业负担，对不能正常经营的气站，允许企业报停。

3、建章立制，规范经销行为。为准确了解经销商场流通领域的价格情况，城区液化气各个经销网点必须建立价格报告制定，除了设立进货及销售台帐外，还必须设立物价员2-3名，每月定期向物价部门报告价格情况。

4、通力合作，加大对瓶装石油液化气市场的监管力度。一营造高压政策态势为目标，建议政府牵头，在近期组织建设、工商、物价、质监、城管等部门对城区经销充装销售的液化气进行一次全面大检查，对无证照经营或超范围经营，违反瓶装液化气质量、重量、价格管理规定的违法违规行为，要依法予以查处。对基本条件不符合国家法律法规规定的经营企业，要实行限期整改，整改后仍然不达要求的，一律取消其经营资格，依法予以关闭;对向无证经营者提供经营性气源、使用过期钢瓶、减量充装、违规存储等违法违规行为，要依法查处，对屡教不改的，由工商部门吊销其有关证照，取消其经营资格;对未经许可，擅自从事液化气充装、经营、存储的，一律依法取缔。

5、着力规范液化气经营企业的市场行为。各瓶装液化气经营企业所供应的液化气必须做到保质保量，严禁短斤少两和掺杂使假，不得变相涨价和提价。必须建立财务台帐，规范经营行为。着力加强价格自律建设，自觉做好明码标价工作，着力承担起社会责任，并在调整液化气价格时，要自觉及时地做好液化气价格变动等方面的宣传解释工作，共同维护城区液化气市场价格的基本稳定。

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